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          海外置業的“熱購潮”與“冷思考”

          http://www.liz42.cn 2015-11-12 栗延龍 字體:

          俗話說的好,買房容易養房難。進入二十一世紀以后,中國經濟迅速發展,個人資產急速增加。國家加大對樓市進行調控,房價一路走高,使得國內值得投資的物業日漸稀少,無聲無息的房奴現象大幅度顯現。相反,歐美許多國家卻飽受債務危機的影響,樓價不斷下跌。所以,不少中國“土豪”買家自然而然將目光投向國外,海外置業成為一種新興的高端投資方式。有趣的是,中國居民海外置業絕大多數都是為了自家居住而不是炒樓。海外置業的熱購潮背后其實是中國移民潮、留學潮或其他投資潮的綜合推動。

          海外置業不斷升溫,中國居民對海外置業的印象究竟如何?在海外購房之前他們的考慮有哪些?他們是如何選擇國家購房的?在置業過程他們最關心的問題是什么?這些問題看來并不比在國內買房要簡單,甚至要復雜的多。想要做一名合格的投資者,除了需要了解房地產市場的景氣程度,房價、地段、房型、購買方式及政策等傳統因素外,還要做更多的功課。面對海外置業熱購潮,我們需要的是坐下來冷靜思考。

          投資回報,首要影響力

          對于國內大多數購房者來說,房價的高低直接影響海外置業的興趣。投資者會考慮內地房價的漲幅度,來估量自身購房的能力。國內房價火速上漲,成為投資者海外置業的首要原因。例如,你花300萬在上海市中心買一套房,就可以在美國一般城市買一座帶游泳池的相當不錯的房子。你當然會選擇后者。在北京買一套70年產權的房子,在澳洲能買一套永久居住的別墅。再比如,在普吉島和巴厘島這樣的度假城市購得旅游房產進行置業,也僅僅只需要100萬左右。相對國內的房產置業,海外置業的升值和回報比較穩定,物業可做投資和自住用途。房產可以成為移民認可的資產,能獲得許多稅務優惠。最具誘惑力的是,房屋產權是作為永久業權,可以世代相傳,且購買手續簡便、可靠。

          加拿大房產經紀說:“中國買家是最理想的顧客,他們購買欲望很強烈,很快做出決定。我很喜歡跟他們做生意。”不少國家對中國的海外置業采取積極支持的態度,并實施了各種優惠政策。海外房地產已經形成了一套相對比較規范、完善的額法制體系。公平公正、公開透明,并且是在法律保護和監督的情況下進行房屋交易。而且買房者的首付資金都是由銀行專設的賬戶進行監管,十分安全。除此之外,海外的優美風景和宜人環境也是國內投資者最看好的一點。


          綠卡,海外置業的誘惑

          對有心的購房者來說,除了投資收益外,優惠的政策和居住需求也是左右海外置業的關鍵因素。中國居民程女士投資了深圳老牌房企合正集團在美國洛杉磯的房產。她說道:“身邊的許多親戚朋友都這樣做,因為洛杉磯有遺留的教育資源、如加州理工大學、南加利福尼亞大學等在全美名列前茅。”

          不僅如此,美國投資移民推出的EB-5方案非常有吸引力。程女士表示,她正是看中了EB-5這樣的有利政策,而且她的小孩過兩年可能會申請加州的大學,合正的項目只要投資50萬就可實現全家移民,獲得綠卡。

          “我女兒剛從洛杉磯回來,她很喜歡那個城市,那里氣候宜人、文化包容,還有她喜歡的學校。”程女士說著說著便嘴角上揚。

          普遍的國內居民都認為,國外的經濟、教育、文化和環境遠遠超過國內。毫無避諱的崇洋媚外在海外置業中顯露。再加上如此巨大的綠卡誘惑,想必都是大多數國內居民的夢想。

          然而,許多人卻陷入了美國綠卡的誤區。綠卡是美國給予移民美國的人士永久居留權的證明。但是持綠卡的人和美國公民又是有很大的區別。目前,美國投資市場上推行的EB-5投資移民法案的確有規定,“經過政府審批的EB-5區域中心可以招募投資人,投資人需要投資50萬美元,創立一個項目,只要產生了政府規定的10人以上就業人數,并運作正常兩年以上,就能申請無條件綠卡。”但這與直接購買美國房地產完全沒有任何關聯,美國沒有任何法律稱購買房地產就可以移民。美國法律對綠卡持有者的年限限制,身份行為限制都是有嚴格的規定。持有綠卡的人想要成為美國公民除了上學、工作、留學深造、探親、結婚等方式。還有各種年限的要求。移民不能有不良記錄,成為美國公民后,被選舉權是永久被剝奪的。可想而知,綠卡很誘人,但是在這之前的付出可不是幾百就能搞定的。


          房型,海外置業的重點

          可以說,美國的強大經濟實力給美國的房地產提供了堅強的后盾。加上教育、文化、等軟資源的匯聚,使美國在經濟危機的持續影響下反而獨具魅力。許多海外購房者在選擇居住環境下,更多地考慮還是房型的舒適、方便和安全。下面來看看安家美國提供的房型是什么樣子的。

          1、房子較小:2662平方尺減至2642平方尺,2、鍍銅捲土重來:門把、浴室配件和廚房水龍頭都用鍍銅,營造出時髦的工業風格。但是鍍銅容易刮損、凹陷、久了變黑。3、電磁爐:由于價格昂貴,電磁爐在美國的接受度不高。但這個情況正在改變,價格也往下調。4、連接網路的地板加熱系統:屋主可用手機應用程式或網路瀏覽器,來控制溫度調節裝置。不過駭客可能闖入網路,取得控制。5、智能車庫:自動車庫技術讓用戶用手機開關車庫門,同時提供安全與方便。車庫較大,清潔、保養和電費也增加。6、太陽能:近年太陽能的成本大幅降低,安裝太陽能板以前,應確保屋頂狀況良好。7、浴室:浴缸漸從浴室移向臥室,通常是四腳獨立浴缸。8、寬敞的廚房:廚房比較寬敞,配置開放式櫥架和格局,讓你在做菜的同時,可看到孩子的活動。9、亮麗的地板:新顏色和類型的木板及潤飾漆,使得硬木地板重獲新生。10、多重功能的地下室:地下室成為房屋真正的延伸,可容納媒體室、健身間、游戲間、撞球間、小廚房、甚至酒窖,使你家有個全新的起居區。11、混凝土:這種材質外觀既現代又時髦,最近非常熱門。


          海外置業需謹慎

          中國房地產企業進軍海外市場,首選地主要集中在中國人較多的國家。如美國、加拿大、英國、澳大利亞、新加坡、馬來西亞和日本等。萬科總裁層赤裸裸的表示“哪里中國人最多,我么就去哪里”。殊不知,海外置業也存在許多的隱患。


          潛在的購房風險

          但是異地購房就會產生,如何預防買房風險和如何養房?買房要找什么樣的代理機構?成了海外置業需要重視的問題。

          其次,在海外購房涉及到了稅費問題如何解決。有業內人士表示,不同國家和地

          區有不同的規定,這需要置業者仔細了解清楚。例如在澳洲,每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業管理費。如果委托了中介公司,還需要支付5%的服務費。所以,置業之前,必須清楚的知道該國家對海外移民購房的政策規定,盡量避免由于政策而造成購房上的損失。

          再者,海外購熱潮一般會導致房地產市場呈上漲態勢。但這并非就意味著所有的海外房產都具有投資價值。因此業內專家建議,購房者在進行海外置業的時候有必要凸顯自己獨特的個性。住了地段、房型,更多要考慮附加價值,如周邊環境、景觀等,會使物業升值,更有保障。

          另外,海外買房應量力而行。海外置業最好也要和自己家庭未來的長遠規劃相結合。比如考慮未來子女的留學、海外工作等因素。綜合考慮了這些問題之后,才能比較好地作出是否要去海外買房,以及開始著手去買房的投資決策。


          移民購房門檻不斷抬高
          隨著移民人數的不斷增長,現在有不少國家和地區都逐漸關上了購房移民的大門。這是社會發展規律給予的警示。幾年前移民到新加坡只需要花費100萬新幣購置房產,加100萬新幣購買政府指定投資移民基金。而今年初,新加坡大幅提高通過投資房產移民的門檻,并附加了更加嚴苛的條件。一些歐洲國家的“買房即移民”的移民條件也是水漲船高。由于申請人數的增加,許多國家提高稅費。

          值得一提的是,有一些國家和地區的政府嚴重忽略海外置業,甚至反對。比如,瑞士的法律規定,移民者只能擁有一處房產,不得在觀光勝地或大城市買房。買房必須支付相當高的法律費用。此外,秘魯嚴格禁止移民在近政府機構或軍事機構的地區購買房產。摩洛哥禁止移民購買農業用地。在智利,海外購房者根本不能打當地房地產市場的主意。


          海外置業的未來

          海外置業有利有弊,開辟了中國房地產在市場,不僅僅局限于國內。全球一體化的優越形勢下,海外置業成為國家之間的合作和往來必不可少的投資行業,組多國家逐步放寬的限制成就了投資者,海外置業逐漸成為司空見慣的事情。但是在這樣大的市場背景和寬裕政策下,海外移民、購房雖然帶來了美好前景,我們還是要“居安思危”。國內居民必須冷靜正視海外置業帶來的困惑與迷茫。遵循科學的投資策略,不盲目跟潮,有力化解海外置業的局限和囧境。



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